Цены на недвижимость всегда остаются высокими, потому для многих людей ипотека – единственный способ приобрести собственное жилье. Но большая часть банков требует первый взнос по ипотеке. Существует несколько способов обойти это требование.

ипотека без первого звноса

  1. Оформление в качестве залога уже имеющейся в собственности недвижимости
  2. В случае, если нет необходимой суммы на приобретение жилья, но в собственности есть какая-либо недвижимость, можно предложить её в качестве залога банку-кредитору. Такой способ избежать внесения залога при взятии ипотечного кредита имеет как свои положительные стороны, так и отрицательные. К положительным сторонам данного способа можно отнести:

    • отсутствие необходимости изыскивать средства для внесения залога;
    • приобретаемая в ипотеку квартира (или иная недвижимость) не обременяется. То есть может быть реализована в любой момент (этот пункт регулируется условиями договора).

    Несмотря на положительные стороны данного способа решения жилищного вопроса, отрицательные, в случае возникновения различных неприятных ситуаций, более существенны:

    • ни один банк не даст 100% рыночной стоимости залоговой недвижимости (максимум – 80%). Этим компенсируются риски при продаже (в случае неплатежеспособности заемщика). Если рыночная стоимость недвижимости 1 млн. руб., то банк может предложить за неё лишь 600-800 тыс. руб.;
    • при неплатежеспособности заемщика залоговая недвижимость отходит банку под реализацию. И заемщик несет финансовые потери, так как стоимость залога обычно на 20-40% больше стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости.
  3. Ипотека без залога – рефинансирование имеющихся ипотечных кредитов
  4. Каждый день в банках появляются все более выгодные ипотечные программы. Большинство из них позволяет осуществить рефинансирование – если у Вас уже имеется ипотечный кредит, можно переоформить его. Данный процесс довольно прост – выбранный Вами банк попросту погашает задолженность по ипотеке, и оформляет новый кредит. Рефинансирование имеет как положительные стороны, так и отрицательные.
    К положительным можно отнести:

    • можно сыграть на разности процентной ставки (порой она составляет 3-4% годовых);
    • имеется возможность уменьшить ежемесячные выплаты по кредиту;

    Отрицательная сторона у данного способа только одна. В случае невозможности осуществления ежемесячных выплат или оплаты кредита картой, приобретенная квартира перейдет в собственность банка. Все выплаты аннулируются и не возвращаются заемщику.

  5. Ипотека без первого взноса с помощью беззалоговых потребительских кредитов
  6. Если отсутствует возможность сделать первоначальный взнос, который требуют банки при оформлении ипотечного кредита, можно взять необходимую сумму также у банка. Для этого необходимо оформить потребительский кредит. И полученную сумму использовать в качестве первоначального взноса. Но следует помнить о том, что:

    • процентная ставка по потребительскому кредиту редко бывает менее 20%;
    • на сумму более 300 тыс. руб. большая часть банков требует залог, либо наличие поручителя.

    Данный способ лучше всего использовать в том случае, если есть возможность досрочно погасить потребительский кредит единовременным платежом спустя небольшой промежуток времени.

  7. Внесение первоначального взноса застройщиком при увеличении суммы кредита на величину минимального первоначального взноса
  8. Такой способ практикуется некоторыми строительными организациями. Они используют свои собственные финансовые средства для внесения ипотечного займа за покупателя. Но в таком случае заемщик понесет некоторые финансовые потери. Например, ипотечный заем составляет 1.5 млн. руб. Величина первоначального взноса – 10%. Застройщик вносит за покупателя сумму в размере 150 тыс. руб. Тем самым увеличивая общую сумму кредита на 10% (150 тыс. руб.). Величина ипотечного займа возрастает на 10%. Следовательно, увеличивается и ежемесячный платеж, а также сумма переплаты. Данный способ имеет только одно достоинство – нет необходимости вносить первоначальный взнос. Переплата будет очень велика.

  9. Покупка дешевой недвижимости
  10. Данный способ был довольно популярен до кризиса. Тогда рынок недвижимости расширялся быстрыми темпами, размер первоначального взноса составлял 10%. Оценочная система была ещё не отточена, не учитывалось множество факторов. И многие заемщики просто брали ипотечный заем, сумма которого покрывала не только стоимость квартиры, но и первоначальный взнос. Также иногда недвижимость приобреталась по срочной продаже – по цене меньше рыночной на 20%. Таким образом можно было даже заработать – приблизительно 10% от рыночной стоимости недвижимости. Недостатком данного способа на сегодняшний день является трудность его реализации:

    • минимальный размер первоначального взноса (к примеру, в Сбербанке) сегодня — 15%;
    • С учетом обязательного страхования и комиссиями он будет составлять порядка 17-18%. Это делает все мероприятие не выгодным, даже если учесть, что вы можете оформить возврат страховки при досрочном погашении кредита;
    • оценочные компании не будут рисковать репутацией, определяя рыночную стоимость неверно.

    Ипотечный кредит – серьёзный шаг. И делать его стоит, только хорошо обдумав все возможные нюансы, взвесив как положительные стороны выбранной программы, так и отрицательные.